1. 案例集结

干货:从高和资本收购中华企业大厦来看资本是如何操盘城市更新项目的

2012年10月10日,中华企业出售位于上海市静安区南京西 路的中华企业大厦。

标的出售方是中华企业,它是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业,创建于1954年。1993年正式在证券交易所上市(证券代码:600675),属于上海地产集团目前中华企业的业务中心主要集中于上海及其周边地区。中华企业历史较为久远,且系地方国有企业,其在上海核心优质地段拥有诸多稀缺而急需升级的潜在物业。

 标的的收购方天津畅和股权投资基金管理有限公司(以下 简称“天津畅和”)由高和资本与国开圆融资产管理有 限责任公司(以下简称“国开圆融”)共同设立,其中 高和资本持股51%。

本次交易涉及物业面积约2.6万平米,交易金额达7.9 亿元,收购单价约为3万元/平米。这个价格与该地段 上的其他楼宇相比较为低廉,原因在于该写字楼建筑年代 较早,规划设计等方面也有待改进。 

高和资本敏锐地看到了该区域的市场断层 – 写字楼两级分 化,中间断档,区域内顶级写字楼租金全部在10块以上, 而普通写字楼租金在3-5元之间,5-10元档次的写字楼供 应为零。而改造后的静安高和大厦正好能填补该档次的市 场空白。

高和资本决定对其收购并进行大规模升级改造和业态调整,使其达到国内甲级写 字楼的标准并将中华企业大厦重命名为高和大厦,以及重新进行销售和招租。 此后,随着物业升级带来的租金水平提升,高和资本将物业以带租约销售的方式 散售于投资者,以获取较好的销售价格

▼改造前

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▼改造后

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01项目概况:

南京西路顶级商圈的核心位置 项目位于南京西路核心位置,东邻静安寺、西邻1788国 际中心、北邻百乐门、南邻会德丰国际广场。周围超甲级 写字楼、贩物中心、五星级酒店、著名景点林立,处于城 市中心最核心的位置。 该区域属于上海最高档的办公区域和最繁华的商业区域。

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经上海东洲资产评估有限公司评估并且出具资产评估报告,标的物业评估的市场价值约为7.63亿元人民币。高和的收购交易金额达7.9亿元


02标的收购方:

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高和和高开金融能够达成合作意向的原因有:

a. 国开金融在资产收购方面尚属于新手,通过实际项目的运作以及高端市场化团队紧密的合作,可以提升国开金融在项目价值判断、资产价值提升、项目风险防范等方面的能力,逐步打造公司自身的品牌和团队。

b.对于高和资本来说,首次进军上海市场需要以稳扎稳打的姿态站稳脚跟,成功与否直接影响后续投资版图的拓展。国开金融拥有一流的投资平台及广阔的合作资源,其强大的“金融国家队”的背景以及资金实力对于提升项目的市场形象十分有利。

c.对于投资者而言,发起人的实力和资产管理能力是决定投资意向的两个重要方面,国开金融与高和资本的合作可以说是比较企业投资者的心态。

03项目操盘:

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04资本收购流程详解:

(1)国有企业不能做GP

根据《合伙企业法》第三条规定,“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团队不得成为普通合伙人”考虑到国开行的国有背景,国开金融和国开圆融的国资身份不容置疑本项目设计时即考虑由高和资本与国开金融共同设立天津畅和作为管理合伙企业的GP,而GP的股权比例作为国开圆融占49%,高和资本占51%,以此回避触及前述法律的禁止性规定

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(2)基金共同设立项目公司收购并持有收购资产

本次投资是以资产收购的方式实现的,收购主体为合伙型私募地产基金设立的项目公司。通过单独设立项目公司收购资产,一方面可以确保合伙企业投资的多个投资项目独立运作,另一方面也有助于实现项目管理的专业化和具体化。同时,通过合伙企业设立项目公司进行操作而非合伙企业之间持有标的项目可以使得项目需要从银行进行并购融资时更易获得项目贷款。但弊端在于,项目公司作为企业法人,在去的项目投资收益是不可避免地需要交纳一笔企业所得税,对于合伙企业和投资者而言是一笔不小的税负。

(3)结构化设计在房地产私募基金中的应用

就本项目而言,结构化的设计体现于两个层面的资金杠杆。

其一,在信托计划层面,国开金融和高和资本通过指定投资者认购一般级信托单位的方式以1:2的比例撬动社会投资者的优先级资金的出资

其二,在交易层面,国开行以1:1的比例为上海高开锦匹配并购贷款。可以说,在本项目中,高和资本通过与国开行系统的紧密配合,顺利地匹配了三类不同风险偏好的资金,以较小的代价实现了收购目的,可以说是较好地利用了金融杠杆工具。

(4)项目改造及产品定位

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(5)散售模式控制

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(6)税收

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06项目启发:

(1)通过“资产精装修”对旧楼进行改造,“新楼”逐步呈现,形象及品质的提升同时带动租金的上涨。通过对中华企业大厦的收购和升级改造,高和资本成功将项目原租金由4.5元/天/平米提升至7.0元/天/平米。到2013年12月底,中华企业大厦的销售率达到90%。基金投资周期小于2年,IRR为30%左右。

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(2)掘金机会

从宏观上而言,上海、北京等一线城市在其核心商业地段已经鲜有土地和新造写字楼入市,因而在现有位于核心区域存量物业的改造提升是未来最具可挖掘性和盈利空间的投资机会。


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